برنامه بهارستان برای خانه‌دار شدن ملت

به گزارش مهندسان مشاور شارآبادبوم، صبح نو نوشت: مسکن در زندگی ایرانیان به‌خصوص جوانانی که قصد تشکیل خانواده و زندگی دارند تبدیل به گره‌ی ناگشودنی شده است. این گزاره یک مساله ناامیدانه نیست، بلکه آمار موجود و ارائه شده از سوی نهادهای نظارتی چون بانک مرکزی این امر را تائید می‌کند. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که در شرایط فعلی اقتصادی اگر خانواده‌ای یک سوم از درآمد میانگین فعلی در کشور را برای خرید مسکن پس‌انداز کند بیش از نیم قرن باید در انتظار خانه‌دار شدن بماند. این در حالی است که بیشتر کارشناسان تاکید می‌کنند سیاست‌های غلط عباس آخوندی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی در دولت دوازدهم علت اصلی وضعیت فعلی بازار مسکن است. آپارتمانی که تا همین چند سال قبل در تهران میانگین ۴.۵ میلیون تومان برای هر مترمربع داشت در دی‌ماه ۹۹ به بیش از ۲۸ میلیون و ۳۹۰‌ هزار تومان برای هر مترمربع رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد بیش از ۹۸‌ درصدی را نشان می‌دهد. در چنین شرایطی و بعد از شکست طرح‌های دولت برای خانه‌دار کردن مردم همچون طرح مسکن اجتماعی که مربوط به تز دکترای عباس آخوندی بود حال طرح جهش مسکن از سوی مجلس شورای اسلامی ارائه شده است. البته این طرح نیز در ابتدا با برخی مخالفت‌های دولت مواجه شد اما پس از ایرادها حالا امید می‌رود که بتواند گوشه‌ای از بازار مسکن را در دست گرفته و سر و سامانی به آن بدهد.

دی‌ماه امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل از آن و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/۸ و ۹۸/۳‌ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی‌ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵‌ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷/۱‌ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷/۶‌ افزایش را نشان می‌دهد. البته چند روز قبل نیز رئیس اتحادیه املاک اعلام کرد که قیمت مسکن در حال کاهش بود که برخی اجازه این کار را ندادند. همچنین یک کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده و ربطی هم به عرضه و تقاضا ندارد، گفته است: توقف حجم کلی اقتصاد، گردش مالی بخش مسکن را مختل کرده و به این زودی‌ها رفع نخواهد شد. آقای عباس زینعلی افزوده است: بازارهای غیرمولد در حوزه قیمتی به حالت اشباع رسیده‌اند. به هر حال جهش سنگینی اتفاق افتاده که باید در جایی متوقف می‌شد و در حال حاضر حجم اقتصاد اجازه افزایش نرخ‌ها را نمی‌دهد. مسکن هم در ایران و به‌خصوص در تهران دچار چنین حالتی شده است. عرضه و تقاضا هم در این فرآیند دخیل نیست. وی افزود: نقدینگی فعلی جامعه اجازه ایجاد ظرفیت قیمتی در بازار مسکن را نمی‌دهد که به نظر من این وضعیت ادامه‌دار خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن، علت ثبات این بازار پس از افت سه ماه اخیر را تحرکات شب عید دانست و گفت: به هر حال هر ساله در روزهای نزدیک به عید نوروز حجم معاملات در بازار مسکن بالا می‌رود که با رشد قیمت‌ها همراه است. این مساله از فرهنگ خانوارها نشأت می‌گیرد که دل‌شان می‌خواهد آپارتمان خود را تبدیل به احسن کنند. امسال البته معاملات شب عید محدود به اقشاری از جامعه است که از توان مالی برخوردارند و در حالت عمومی، خرید و فروش انجام نمی‌شود. در واقع تقاضای جدی در بازار مسکن وجود ندارد.

طرحی برای رونق مسکن
بازار مسکن نیاز به نگاه و برنامه‌ای دقیق و پیچیده برای نظم‌دهی دارد. این اتفاق باید از جایی آغاز شود و حالا مجلس با طرح جدید خود به میدان آمده است. کلیات «طرح جهش تولید و تأمین مسکن» دوم مهرماه امسال و با هدف احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی از سوی مجلسی‌ها به تصویب رسید. البته برخی ایرادهای این برنامه نیز در روزهای گذشته از سوی کمیسیون عمران مجلس و مرکز پژوهش‌ها مورد بررسی قرار گرفت و مرتفع شد.
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره ایرادهای این طرح و رفع آن‌ها اظهار داشت: مواد ارجاع شده طرح جهش تولید و تأمین مسکن از صحن علنی به کمیسیون عمران، مورد بررسی قرار گرفته و با اصلاحاتی مجدداً تصویب شد. آقای سید البرز حسینی در ادامه تشریح کرد: دستور کار جلسه کمیسیون بررسی مفاد (۹)، (۱۰)، (۱۲)، (۱۴) و (۱۷) از طرح جهش تولید و تأمین مسکن بود که به منظور بررسی بیشتر به کمیسیون ارجاع شد.

براساس ماده (۹) طرح جهش تولید و تأمین مسکن ارجاعی به کمیسیون؛ سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف است اراضی ملی واقع در محدوده و حریم شهرها و همچنین اراضی مورد نیاز وزارت راه‌وشهرسازی برای طرح‌های شهرک‌سازی در خارج از حریم شهرها را حداکثر ظرف مدت دو ماه تحویل وزارت راه و شهرسازی نماید، این ماده مجدداً مورد بررسی قرار گرفت و پس از اصلاح جزئی ماده، نظرات صحن اعمال شده و با رفع ابهام موجود مورد تصویب نمایندگان قرار گرفت. همچنین ماده (۱۰) طرح جهش تولید و تأمین مسکن همان ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بوده و موضوع جدیدی نیست، با این تفاوت که در طرح مذکور برای اجرای آن زمان تعیین شده است، لذا با تفسیری که از ماده (۱۰) این طرح وجود دارد به این نتیجه رسیدیم که بدون تغییر در طرح باقی بماند. سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ادامه داد: ماده (۱۲) با توجه به شرایط بنیاد مسکن و شبه‌هایی که وجود داشت، با نظر اعضای کمیسیون عمران حذف و مقرر شد همان ماده (۴) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن اجرا شود. بدین معنی که متولی تمام روستاها در محدوده شهرها و خارج شهرها بنیاد مسکن بوده و اراضی مربوطه برای ساخت و ساز باید در اختیار این بنیاد قرار بگیرد. حسینی خاطرنشان کرد: با توجه به شبه‌هایی که در ماده (۱۴) طرح جهش تولید و تأمین مسکن در خصوص ساماندهی نهاده‌های ساختمانی مانند سیمان و فولاد وجود داشت، این ماده مورد بررسی مجدد قرار گرفت و پس اصلاح جزئی مقرر شد، تأمین مصالح ساختمانی با قیمت تمام شده متعارف و سود متعارف باشد. همچنین براساس ماده (۱۷) وزارتخانه‌های نیرو، نفت و ارتباطات و فناوری اطلاعات مکلف شدند برای همه واحدهای مسکونی برنامه‌های حمایتی مسکن صرفاً حق انشعاب را دریافت کنند و حق دریافت هیچ مبلغی بابت تأمین، انتقال و احداث شبکه را ندارند.

افزایش ۳۰۰ درصدی مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته
رئیس کمیسیون عمران مجلس هم با اشاره به افزایش ۳۰۰ درصدی مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته گفت: براساس طرح جهش تولید و تأمین مسکن دولت مکلف شد مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان را پس از استخراج با سود متعارف در اختیار قرار دهد. آقای محمدرضا رضایی‌کوچی در تشریح این طرح و اصلاحات صورت گرفته گفت: یکی از اهداف طرح جهش تولید مسکن، تأمین زمین ارزان قیمت با اجاره ۹۹ ساله برای جامعه هدف است که بخشی از آن به تصویب نمایندگان رسید. براساس قیمت‌گذاری صورت گرفته زمین‌های مذکور به منظور کاهش فشار به مردم طی ۹۹‌ سال و با بازپرداخت ماهیانه ۱۵۰‌ هزار تومان تحویل خواهد شد. وی با اشاره به مباحث مربوط به تأمین مصالح ساختمانی در طرح جهش تولید و تأمین مسکن، افزود: متأسفانه علی‌رغم اینکه مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان دوبرابر بیش‌تر از نیاز کشور تولید می‌شود، شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت این محصولات هستیم به‌گونه‌ای که سیمان و فولاد نسبت به سال گذشته حدود ۳۰۰‌ درصد رشد قیمت داشته است. این نماینده مردم در مجلس ادامه داد: همچنین مقرر شد هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایانکار ساختمان کلیه برنامه‌های حمایتی وزارت راه و شهرسازی با ۳۰‌ درصد تخفیف محاسبه و دریافت شود، تا به سمت کاهش قیمت تمام شده مسکن حرکت کنیم.

دلال‌ها مهار می‌شوند
یکی دیگر از اعضای کمیسیون عمران مجلس نیز درباره منابع مالی طرح مجلس اظهار داشت: «طرح جهش تولید و تأمین مسکن» در سه مرحله «تأمین منابع مالی»، «حمایت از ساخت» و در نهایت «دریافت مالیات از کسانی که وارد بازار مسکن برای دلال بازی می‌شوند» پیش‌بینی شده است. آقای مجتبی یوسفی در رابطه با تصویب موادی از «طرح جهش تولید و تأمین مسکن» در صحن علنی، گفت: این طرح در سه بخش شامل «تأمین منابع مالی برای ساخت و خرید»، «حمایت از فعالان این حوزه همچون انبوه‌سازان» و در نهایت «فاصله گرفتن بازار مسکن از دلال بازی و سفته‌بازی» طراحی شده است، درواقع باید به مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی نگاه کرد نه سرمایه‌ای که بخواهد چند سال بعد با افزایش قیمت صد در صدی به فروش برسد. نماینده مردم اهواز، باوی، حمیدیه و کارون در مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه طبق آمارها دو میلیون و ۵۰۰‌و احد خانه خالی در کشور وجود دارد، افزود: با دریافت مالیات و ایجاد پایه‌های جدید مالیاتی همچون «مالیات بر خانه‌های خالی»، «مالیات بر زمین‌های بایر» و «مالیات بر معاملات مکرر» می‌توان بازار مسکن را از دلال‌بازی نجات داد، این در حالی است که مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم نزدیک به ۵۰۰ درصد افزایش قیمت داشته است. وی با بیان اینکه برای تأمین منابع مالی «طرح جهش تولید و تأمین مسکن» دو روش در نظر گرفته شده است، توضیح داد: نخستین روش استفاده از ظرفیت «صندوق ملی زمین و مسکن» است که شامل مالیات‌ها نیز می‌شود، روش دیگر استفاده از ظرفیت «صندوق پروژه‌ها» است که این صندوق پروژه‌ها منابع خرد مردم را از بازار سرمایه جمع می‌کنند و به جای رفتن در قسمت سفته‌بازی، در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری می‌شود.

چقدر از درآمدها در جهان صرف مسکن می‌شود؟
مسکن در زندگی خانواده‌ها نقشی بسیار مهم را دارد و کسی منکر این مساله نیست اما دشواری‌های تأمین خانه در ایران و مقایسه آن با کشورهای اروپایی یا آمریکا اطلاعات جالبی به دست می‌دهد.
در شرایط فعلی یونان بالاترین نسبت درآمد به هزینه مسکن در اتحادیه اروپا را دارد. آنطور که مرکز آمار اتحادیه اروپا اعلام کرده است در سال ۲۰۱۹ به‌طور متوسط ۹‌درصد درآمد شهروندان اتحادیه اروپا صرف مسکن شده است. این نسبت برای اروپایی‌های ساکن در یک کشور دیگر به طور متوسط ۱۹ درصد و برای اتباع خارجی ساکن در کشورهای اروپایی به‌طور متوسط ۲۵ درصد بوده است. متوسط هزینه مسکن به درآمد در اتحادیه اروپا در سال ۲۰۱۴ به اوج خود رسید که به طور متوسط ۳۱‌ درصد درآمد افراد را در بر می‌گرفت. در سال ‌۲۰۱۹، گران‌ترین هزینه مسکن برای اتباع غیراروپایی مربوط به یونان بوده است به گونه‌ای که ساکنان خارجی این کشور حدود ۷۰ درصد کل درآمد خود را بابت هزینه‌های مسکن پرداخت کرده‌اند. بلغارستان با ۴۰‌ درصد، اسپانیا با ۳۴‌ درصد و لهستان با ۳۰‌ درصدT دیگر کشورهای گران قیمت از نظر مسکن برای خارجی‌ها بوده‌اند. از طرف دیگر تنها هفت درصد درآمد اتباع خارجی در استونی صرف هزینه مسکن شده است. این رقم برای قبرس و لتونی هشت درصد گزارش شده است. کمترین اختلاف نسبت درآمد به هزینه مسکن برای شهروندان اروپایی و مهاجرین مربوط به استونی، فنلاند و آلمان بوده است و بیشترین اختلاف هم در یونان و مالت مشاهده شده است. اتحادیه اروپا شامل ۲۷‌ کشور بلژیک، آلمان، استونی، ایرلند، یونان، اسپانیا، فرانسه، ایتالیا، قبرس، لتونی، لیتوانی، لوکزامبورگ، مالت، هلند، اتریش، پرتغال، اسلوونی، اسلواکی، فنلاند، بلغارستان، مجارستان، لهستان، دانمارک، سوئد، کرواسی، جمهوری چک و رومانی است.
اما در آمریکا شرایط متفاوت است. براساس گزارش جدید فاکس بیزینس، امسال رشد قیمت مسکن آمریکا در یک ماه در ژانویه رکورد تازه‌ای بر جای گذاشته است. با این وجود دیترویت مناسب‌ترین شهر آمریکا برای خرید مسکن با توجه به درآمد معرفی شد. بر اساس گزارش ارائه شده متوسط قیمت خانه‌های ارزان قیمت در شهر دیترویت ایالت میشیگان ۵۹ هزار دلار است. جالب اینجاست که متوسط درآمد سالانه شهروندان در این شهر ۳۶ هزار دلار است. همچنین متوسط هزینه سالیانه مالیات مسکن در این شهر نیز ۱۲۶۸‌ دلار است. در شهر کلیولند ایالت اوهایو نیز برای یک خانه ارزان قیمت به طور متوسط باید ۱۴۰‌ هزار دلار بپردازید. این در حالی است که متوسط درآمد سالانه شهروندان در این شهر ۴۷۲۶۸‌ دلار است. همچنین متوسط هزینه سالانه مالیات مسکن هم ۱۵۰۸‌ دلار است. در شهر تولدوی ایالات اوهایو هم با ۹۵‌ هزار دلار می‌توانید صاحب یکی از خانه‌های ارزان قیمت شوید. این در حالی است که متوسط درآمد سالانه شهروندان این شهر ۳۷‌ هزار دلار در سال است و سالانه به‌طور متوسط باید ۱۵۴۱‌ دلار بابت مالیات مسکن بپردازند.

مهندسان مشاور شارآبادبوم ارائه دهنده خدمات برتر شهرسازی و معماری – با ما تماس بگیرید.

دیدگاه مسدود است.