تعیین تراکم مسکونی، انتخاب تراکم ساختمانی را نیز به همراه دارد و در حقیقت انتخاب حدود تراکم جمعیتی در هکتار، انتخاب تراکم ساختمانی را نیز می‌تواند باعث شود. وقتی که حدود تراکم جمعیتی تعیین گردید، معنا و مفهومش آن است که منطق برنامه‌ریزی حکم می‌کند که بنا بر شرایط مختلف و دلایل متفاوت، تعداد مشخصی از جمعیت در هر هکتار زندگی کنند. بنابراین در مرحله طراحی نیز باید بر اساس همان تراکم انتخاب شده که پراکندگی جمعیت را در هکتار مشخص و تعداد جمعیت نیز معلوم می‌باشد، تا بتوان بر اساس تعیین تراکم ساختمانی نیز اقدام کرد. در تعیین تراکم ساختمانی عوامل چندی دخالت دارند که مهم‌ترین آنها تراکم جمعیتی است. برای بیان تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که برخی از آنها عبارتند از :
- ضریب سطح اشغال
- ارتفاع ساختمانی
- تراکم ساختمانی
- تراکم واحد مسکونی در سطح
در هر قطعه زمین به نسبت مساحت و حدود تراکم، باید جمعیت مشخصی زندگی کند، این جمعیت یا می‌تواند در ساختمان‌های یک طبقه در تمام سطح زمین زندگی کند یا بر مبنای اصول ویژه ای بر اساس ایده‌های برنامه‌ریزی و طراحی استوار است در چند طبقه مشخص ساخته شود. به این ترتیب حدود قطعه بندی زمین، طبقات ساحتمانی، نفرات ساکن در آن و سرانه زمین حدی مشخص از تراکم جمعیتی و ساختمانی را مطرح خواهند ساخت وبه تبع آن سطح زیربنا نیز تعیین خواهد شد.
سطوح مسکونی
هنگامی که برای اسکان جمعیت در سطح یک مجموعه زیستی برنامه‌ریزی می‌شود، تراکم جمعیت از دو نظر مورد توجه قرار می‌گیرد: ۱) سطوح مسکونی و ۲) سطوح مربوط به نیازمندی‌های ساکنین شامل تأسیسات و کاربری های مورد نیاز. سطوح زیربنا و فضاهای باز مسکونی به نسبت جمعیت بهره بردار محاسبه می‌شود. این عامل به تعیین میزان سرانه مسکونی و اندازه گیری سطوح باز و ساخته شده بستگی دارد. بنابراین در رابطه با تعیین تراکم و سرانه مسکونی عوامل زیر دخالت دارند، که عبارت‌اند از:
- حدود سرانه‌های مسکونی بکار گرفته شده در دیگر محلات و مناطق شهر،
- فرهنگ وآداب و رسوم منطقه در رابطه با استفاده از واحدهای مسکونی و خانه سازی،
- بعد خانوار،
- اقتصاد خانوار و میانگین درآمد،
- سهولت تهیه زمین برای آماده سازی،
- آب و هوا و اقلیم،
- پستی و بلندی و دیدمنظر و چشم اندازهای طبیعی،
- عوامل مساعد و نامساعد طبیعی،
- نقش و موقعیت اقتصادی مجموعه مورد برنامه‌ریزی در ارتباط با شهر،
- نوع مصالح ساختمانی و میزان در دسترس بودن آنها.
عامل تعیین تراکم مسکونی با عواملی که در تعیین سرانه مسکونی دخالت دارند، مرتبط است و توجه به آنها بر میزان موفقیت و یا عدم موفقیت برنامه ها تأثیر می‌گذارد. معمولاً برای مجموعه‌های مسکونی در سطح محلات و نواحی با توجه به تنوع اندازه خانوار، تنوع گروه‌های درآمدی، تنوع ذوق و سلیقه، تنوع در شرایط طبیعی و پست و بلندی زمین و بالاخره تنوع در طراحی محیط، چند نوع تراکم و چند نوع سرانه مسکونی پیشنهاد می‌شود.
تعیین تراکم
به طور کلی با توجه به تنوع زیاد فعالیت ها در شهر، تعیین درصد جمعیت و خانوار استفاده کننده در هر تراکم بر مبنای حدود کلی تراکم محلات و نواحی بدست می‌آید. تعیین حدود تراکم کلی مسکونی در یک محله حاصل پیشنهاد تراکم‌های متنوع و جزیی تری در انواع تراکم‌ها و سرانه‌های مسکونی توأم با درصد جمعیت استفاده کننده از هر یک از آنها می‌باشد. در دنیای امروز تعیین نیازمندی‌های وابسته به واحدهای مسکونی و نقش اقتصادی محلات و نواحی شهری از یک سلسله طرح‌ها و الگوهای دقیق و نظریه‌های مکان‌یابی فعالیت پیروی می‌کند. در تعیین حدود تراکم ناخالص که در حقیقت نیازمندی‌های غیرمسکونی مرتبط با مسکن به همراه واحدهای مسکونی را مطرح می‌سازند، تعیین سرانه‌های غیرمسکونی اهمیت دارد. بر مبنای این سرانه‌ها حدود قطعه‌بندی‌های زمین، مساحت و تعداد موردنیاز آنها بر حسب نوع و موقعیت آنها به نسبت واحدهای مسکونی از یک‌سو و نوع تراکم‌های مسکونی خالص تعیین می گردد.
نوع تراکم، تعداد طبقات ساختمانی و قطعه‌بندی‌های زمین مسکونی، مساحت، تعداد و نوع کاربری هایی مثل مدرسه، مسجد، مرکز خرید و درمانگاه به نسبت دوری یا نزدیکی به مرکز جمعیتی و بر حسب شعاع عملکرد، جمعیت تحت پوشش هر کاربری، و شبکه راه‌ها و دسترسی ها تعیین خواهد شد.
در تفکیک اراضی شهری، با تدقیق حدود قطعات و تراکم‌های مسکونی و غیرمسکونی، حداقل نیمی از سطح زمین برای واحدهای مسکونی و الباقی برای تأسیسات، زیرساخت ها و دیگر کاربری های ضروری همچون مراکز خرید، آموزش و فضاهای باز و سبز و … تخصیص داده می شود. هنگامی که با سرانه‌ها و تراکم‌های مسکونی و غیرمسکونی تعین شده و بر مبنای ضوابط و معیارها به بهینه سازی تأسیسات و برآورد نیازمندی‌های شهروندان اقدام شود، تراکم‌های تعیین شده منتج از برنامه‌ریزی دقیق و در راستای اهداف شهرسازانه خواهد بود.
