آشفته بازار مسکن در استان سمنان/ مرجع قیمت‌گذاری گم‌شده است

خبرگزاری مهر، گروه استان‌ها – محمدحسن مقدم نیا: این روزها در بازار مسکن استان هر کس ساز خودش را کوک کرده است و دراین‌بین مردم مانده‌اند که باقیمت‌های شگفت‌آور و غیرمنطقی مسکن چه کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت خانه نسبت به دو سال قبل در برخی موارد تا سه برابر گران شده‌اند موضوعی البته در خصوص دستمزدها، حقوق و درآمدهای مردم صدق نمی‌کند.

درآمدها همان است که سال پیش بود حتی به دلیل کرونا برخی مشاغل آزاد با کاهش درآمد هم روبرو هستند حقوق کارمندان و بازنشسته‌ها نیز آن‌قدرها افزوده نشده است مجلس و دولت هم در برابر افزایش مجدد حقوق بازنشستگان مقاومت می‌کنند اما در این گیرودار این آشفته بازار مسکن بود که شوک جدید را به مردم وارد کرد.

واقعیت‌ها تفاوت کرده‌اند

این روزها مردم استان قیمت‌هایی را می‌شنوند که اصلاً به گوششان عادی نیست و اگر همین سال گذشته به کسی می‌گفتید که سال بعد همین موقع خانه‌ای مثلاً در شهر شاهرود یافت می‌شود که قیمت آن به متری ۲۰ میلیون تومان می‌رسد قطعاً به شما می‌خندید.

اما واقعیت چیز دیگری است بررسی‌های خبرنگار مهر، نشان می‌دهد که این روزها خانه متری ۲۰ میلیون تومانی در شاهرود و سمنان به‌وفور یافت می‌شود. این را بنگاه‌داران نیز تائید می‌کنند. امیری یکی از همین بنگاه‌داران به خبرنگار مهر، می‌گوید: حداقل سه آپارتمان به بنگاه ما در شاهرود سپرده‌شده که همه واحدهایشان بالای ۲۰ میلیون تومان قیمت خورده‌اند. یکی در خیابان فردوسی، یکی در کوچه بهزیستی و دیگری در میدان آزادی حوالی آموزش‌وپرورش.

وی می‌افزاید: سال گذشته همین موقع قیمت این آپارتمان‌ها نهایتاً هفت میلیون تومان بود که ابتدا به ۹، سپس به ۱۲ و یک‌باره در همین ماه گذشته به ۱۹ و ۲۰ میلیون تومان افزایش یافت البته صاحبان این خانه‌ها ادعا دارند که خانه مهندسی ساز، با امکانات و … است اما خانه‌های معمولی‌تر نیز امروز متری ۱۶ و ۱۸ میلیون تومان هستند در شهرک‌ها هم آن‌طور که ما تحقیق کرده‌ایم آپارتمان نوساز تا هشت و نیم میلیون تومان هم فروخته می‌شود.

سیستم قیمت گذاری تغییر کرده است

این فعال مسکن درباره سیر قیمت‌گذاری نیز توضیح می‌دهد: قیمت‌گذاری‌ها از هیچ قانونی پیروی نمی‌کند سابقاً مسائل چون عرف، محله، نرخ کارشناسی مسکن و البته قیمت سال قبل بعلاوه درصدی افزایش صدق می‌کرد و قیمت مسکن را می‌توانستیم تخمین بزنیم اما امروز هرچه صاحب‌خانه بگوید است. روال این است که صاحب‌خانه می‌گوید خانه من متری ۲۰ میلیون تومان کسی خرید فبها، نخرید می‌گذارم خالی باشد روزبه‌روز بر روی قیمتش برود همین می‌شود که امروز تعداد خانه‌های خالی روزبه‌روز افزون می‌گردد در بنگاه ما حداقل ۸۰ خانه خالی می‌توان یافت که برخی‌شان از سال ۹۷ خالی هستند آن موقع قیمتشان متری چهار و نیم میلیون تومان بود و امروز همان خانه ۱۸ میلیون تومان است کدام بانک به سرما شما آن‌قدر سود می‌دهد!؟

امیری درباره راهکارها نیز می‌گوید: همه‌چیز از دست دولت و ناظران و مسکن و شهرسازی و شهرداری و نظام‌مهندسی و … دررفته است همان مطلب که گفتیم صاحب‌خانه‌فقط امروز قیمت گذار است و بس این هم که می‌گویند قرار است مالیات بر خانه‌های خالی بگذارند جواب نمی‌دهد زیرا کسانی مالک این خانه‌ها هستند که میلیاردها تومان پول‌دارند حال ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان از آن را هم مالیات بدهند یک ده‌هزارم سرمایه‌شان هم نمی‌شود.

اجاره خانه هم رشد کرده است

وضعیت تنها درفروش خانه آشفته نیست بلکه در رهن و اجاره نیز همین وضعیت دیده می‌شود دیگر فعال بازار ملک می‌گوید: اجاره خانه از دو سال پیش تاکنون نزدیک به ۲۵۰ تا ۲۷۰ درصد و در برخی موارد تا ۳۰۰ درصد هم رشد داشته است به‌طوری‌که خانه ۸۰ متری در برخی نقاط شاهرود را امروز باید ۵۰ میلیون تومان پول پیش با ماهی چهار میلیون تومان باید اجاره کنید یا خانه‌های زیادی هستند که قیمتشان ۱۰۰ میلیون پول پیش و سه تا هفت میلیون تومان اجاره ماهانه است.

اجاره خانه از دو سال پیش تاکنون نزدیک به ۲۵۰ تا ۲۷۰ درصد و در برخی موارد تا ۳۰۰ درصد هم رشد داشته است اسماعیل کوثری بابیان اینکه سابقاً قیمت خانه و اجاره‌بها دارای یک عرف و سازمان‌دهی بود مثلاً می‌دانستیم که اجاره سالانه ۱۰ درصد افزوده می‌شود یا کسی که می‌خواهد خانه تازه خالی‌شده خود را به نفر بعدی کرایه دهد مثلاً ۲۰ درصد به بهای قبلی افزوده می‌کند اما امروز هیچ‌چیزی معلوم نیست و بارها پیش‌آمده که فردی خانه خود را نزد ما برای یافتن مستأجر آورده و قیمتی را پیشنهاد کرده اما وقتی روزی مشتری آمده باز قیمت را بالاتر برده و اعلام می‌کند که قیمت قبل متعلق به آن روز بود و امروز قیمت چیز دیگری است!

وی می‌افزاید: این برای ما تجربه‌شده تا روزانه قیمت خانه را از صاحب‌خانه‌ها بپرسیم و سپس مشتری بفرستیم درباره فروش هم این موضوع است فرد می‌آید خانه‌اش را مثلاً متری ۱۲ میلیون تومان به بنگاه می‌سپارد دو هفته بعد آن را ۱۳، ده روز بعد ۱۴، ده روز بعد ۱۶ ده روز بعد ۱۸ و … ما خودمان هم درواقع نمی‌دانیم این سازوکار قیمت‌گذاری چیست.

قیمت خانه به جای مراجع نظارتی در دستان صاحبان ملک است‌

متأسفانه نگاه به ملک و دارایی در بین برخی افراد جامعه نادرست است این روزها ساختمان‌سازی خرج دارد و سخت است اما برخی هم می‌خواهند تمام تلافی مخارجشان را سر نخستین مشتری دربیاورند یک عضو انجمن مهندسان استان سمنان نیز در گفتگو با خبرنگار مهر، ضمن بیان اینکه ساخت هر خانه به‌طور کاملاً دقیق به ازای هر متر دارای یک نرخ معینی است که به‌واسطه یکسان بودن قیمت مصالح معمولاً فرقی نمی‌کند که خانه در کدام خیابان باشد برای مثال امروز ساخت یک‌خانه متری سه میلیون تومان تمام می‌شود حال قیمت زمین به این خانه افزوده می‌شود و با درصدی سود برای سازنده به فروش می‌رسد بر این اساس هیچ خانه‌ای تأکید می‌کنم هیچ خانه در کل استان حتی آن خانه که شبیه کاخ ملکه انگلستان باشد بیش از متری ۹ میلیون تومان نمی‌ارزد و از این قیمت ریالی بالاتر یعنی قیمت غیرمنطقی.

محمدعلی باقری بابیان اینکه قیمت‌هایی که این روزها توسط صاحب‌خانه‌ها گذاشته می‌شود و هیچ نظارتی هم بر روی آن‌ها نیست، بیان داشت: متأسفانه نگاه به ملک و دارایی در بین برخی افراد جامعه نادرست است این روزها ساختمان‌سازی خرج دارد و سخت است اما برخی هم می‌خواهند تمام تلافی مخارجشان را سر نخستین مشتری دربیاورند.

وی می‌افزاید: بنده با سند و مدرک ثابت می‌کنم خانه‌ای در شاهرود وجود دارد که هشت واحد است تمام این هشت واحد سه سال پیش با متری دو میلیون و ۶۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شد اما فروش نرفت امسال دو واحد از آن با متری ۹ میلیون تومان قیمت‌گذاری و فروش رفته است درنتیجه تمام شش واحد دیگر برای صاحب‌خانه مجانی درآمده است چون با فروش همان دو واحد تمام پول ساخت هشت واحد خانه بعلاوه سودش را دریافت کرد حال متوجه می‌شوید چرا قیمت خانه به جای مراجع نظارتی در دستان صاحبان ملک است به‌خصوص انبوه‌سازان؟

بار روانی انبوه سازی

راهکار چیست؟ یک وکیل که حوزه تخصصی وی ثبت است به خبرنگار مهر، می‌گوید: برای اصلاح شرایط حاضر باید خیلی چیزها عوض شوند برخی قواعد و قوانین باید پیرایش و برخی باید آرایش شوند یعنی بسیاری موارد باید حذف و برخی هم باید افزوده شوند تا بازار به تعادل برسد.

محمدحسین قدرتی گفت: اعمال نظارت‌های دستگاه‌های نظارتی باید افزایش یابد از سوی دیگر می‌بایست ساماندهی بازار به شکل جدی توسط دستگاه‌های دولتی تقویت شود باید به مسائل ورود کرد و نگذاشت که سقف قیمت مسکن شکسته شود زیرا دیگر هیچ‌کس نمی‌تواند جلوی آن را بگیرد. خانه متری ۲۰ میلیون تومان در شاهرود و سمنان چیزی شبیه به شوخی است و این نشان می‌دهد که هیچ نظارتی بر بازار مسکن نیست.

مشکل تنها قیمت خانه‌های جدید نیست بلکه امروز موجرهایی هستند که بعد از کرونا یکباره اجاره خانه را دو برابر کرده‌اند و مستأجران زیادی آواره شده‌اند وی می‌افزاید: از سوی دیگر باید دلالان، واسطه‌ها، افراد سودجو، شرکت‌های انبوه‌ساز که بار روانی برای جامعه ایجاد می‌کنند و … حذف شوند تا بازار مسکن کمی نفس بکشد این تلاطم به نفع هیچ‌کس نیست. روند کنونی تنها خانه‌های خالی را افزایش می‌دهد و درنتیجه مردم هستند که بار اقتصادی بیشتری را بر دوششان می‌کشند.

این وکیل همچنین می‌گوید: مشکل تنها قیمت خانه‌های جدید نیست بلکه امروز موجرهایی هستند که بعد از کرونا یکباره اجاره خانه را دو برابر کرده‌اند و مستأجران زیادی آواره شده‌اند که امروز تعداد زیادی از پرونده‌های حقوقی را به سمت دادگاه‌ها روانه ساخته‌اند. مثلاً در موردی فردی که خانه‌ای را ۲۰ میلیون پیش و ماهی ۷۰۰ هزار تومان اجاره کرده بود یکباره در سر سال خود با قیمت اجاره ۵۰ میلیون و ماهی سه میلیون تومان روبرو شده است کسی که کل حقوق خود همسرش به چهار میلیون تومان هم نمی‌رسد.

مدیریت بازار از دست دولت دررفته است‌

یک کارشناس اقتصادی نیز بابیان اینکه خانه تابعی از شرایط روز اقتصادی است و وقتی دلار در دو سال سه برابر می‌شود مگر می‌توانید جلوی سه برابر نشدن خانه را بگیرید! وقتی پرایدی که ۱۴ میلیون تومان می‌ارزد اما ۳۰ میلیون آن را می‌فروشند به ۸۰ میلیون ارتقای قیمت می‌دهد چطور می‌خواهید خانه‌ای که متری سه میلیون تومان است را کنترل کنید تا گران نشود؟ درنتیجه این‌ها همه دانه‌های زنجیر هستند که به هم‌وابستگی دارند.

علیرضا صالحیان بابیان اینکه وضعیت بازار در تمام مراجع نه‌فقط مسکن، از دست دولت دررفته است، تأکید کرد: هیچ نظارتی بر هیچ‌چیز نیست جز افزایش حقوق که مبادا یک‌وقت چیزی به سمت مردم بیاید! از سوی دیگر شرایط اقتصادی هم به‌گونه‌ای است که مردم حق‌دارند دارایی‌هایشان را محافظت کنند این توهم که املاکمان میلیاردها تومان قیمت دارد اتفاقاً نتیجه سیاست تثبیت قیمت‌ها و عدم نظارت‌هایی است که دولت از ۱۰ سال پیش آغاز و از سال ۹۵ به آن اوج داد و نتیجه آن فلاکت روزبه‌روز مردم است.

وی می‌افزاید: تفاوت قیمت خانه در شهری مثلاً مثل شاهرود روزگاری در بهترین تا بدترین نقطه شهر متری یک و نیم میلیون تومان بود برای مثال بهترین نقطه شهر متری سه و نیم میلیون بود نقاط متوسط سه و دو و نیم میلیون بودند و شهرک‌ها متری دو میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شد اما امروز یک جای شهر متری چهار میلیون تومان است جای دیگر متری ۱۸ میلیون تومان! این یعنی شاخص فلاکت یا به‌عبارت‌دیگر مجموع داشته‌های دهک اول جامعه با دهک آخر جامعه چندین برابر افزایش‌یافته است و اگر از من می‌پرسید که راه‌حل چیست می‌گویم هیچ! کار از بی مدیریتی‌ها به‌جایی رسیده که هیچ اقتصاددانی نه می‌داند که امروز باید چه کرد و نه می‌داند که فردا چه می‌شود.

قیمت‌ها روزانه بالا می‌رود

این کارشناس اقتصادی می‌گوید: تنها چیزی که ممکن است آن‌هم به نتیجه برسد تأکید می‌کنیم ممکن است این است که سازوکار قیمت‌گذاری باید یکسان شود مثلاً بیشینه و کمینه میزان ساخت هر متر ساختمان و زمین از سوی صنف با مشاوره شهرداری و انجمن مهندسان و املاک و.. در نظر گرفته شود و دیگر صاحب‌خانه نتواند از قیمت معقول بیشتر بگوید شاید این‌گونه بشود حداقل جلوی رشد قیمت‌ها را گرفت وگرنه جز این هیچ اقدامی فایده ندارد و مسکن دچار معضل سکه طی دو ماه آتی خواهد شد و خانه در استان سمنان گران‌تر هم حتی می‌شود.

موضوعی دیگر که در اینجا جلب‌توجه می‌کند این است که چرا قیمت‌ها وقتی روزانه بالا می‌رود همچنان خانه‌ها خریدار دارند! به نظر می‌رسد این اثر روانی بازار است خانه که تا سال قبل دو و نیم میلیون تومان بود امروز هفت میلیون تومان خریده می‌شود که مبادا فردا ۹ میلیون تومان شود و پس‌فردا ۱۲ میلیون تومان! این شرایط متأسفانه به تشویش بازار دامن نیز می‌زند.

سابقاً اعلام می‌شد که یک جوان که تازه سربازی رتبه و شغلی یافته تا ۷۵ سال نمی‌تواند صاحب‌خانه شود باید امروز گفت این ۷۵ سال روزانه بیشتر نیز می‌شود زیرا حقوق آن جوان یکسان است اما قیمت خانه روزبه‌روز گران‌تر می‌شود از زمانی که خبرگزاری مهر در اینوگرافی به این موضوع پرداخت تاکنون که دو هفته گذشته به نظر می‌رسد این عدد به ۸۵ سال هم ارتقا یافته و اینگونه که پیش می‌رود امکانش وجود دارد تا پایان سال به یک قرن افزوده شود!

مهندسان مشاور شارآبادبوم ارائه دهنده خدمات برتر شهرسازی و معماری – با ما تماس بگیرید.

دیدگاه مسدود است.